Купить недострой без риска

Квартирный вопрос всегда есть и будет актуальным. И предложения застройщиков купить квадратные метры подешевле в недостроях выглядят особенно привлекательными по сравнению со стоимостью уже готового жилья. Желание сэкономить является естественным, а иногда и вынужденным в данной ситуации, но в то же время важно помнить о существовании различных юридических схем приобретения еще не готового жилья, которые являются менее или более безопасными для покупателя.

Юристы сходятся во мнении, что меньше всего рисков несет покупатель при приобретении уже готового и желательно ненового жилья, то есть в доме, сданном в эксплуатацию и с оформленными правоустанавливающими документами. Такой вариант одновременно является и самым дорогим. Если же вы все-таки решили пойти по пути приобретения жилья на этапе строительства, то стоит уделить особое внимание предлагаемой схеме юридического оформления прав покупателя.

Одной из самых рисковых является схема покупки жилья по закладной. В таком случае застройщик предлагает купить покупателю закладную, которую после окончания строительства он обменивает на документы, подтверждающие право собственности на квартиру. По большому счету, закладная всего лишь подтверждает факт одалживания денег застройщику, а не право ее держателя на объект недвижимости. Поэтому застройщик может выполнить свое обязательство, просто вернув покупателю деньги, а не квартиру. Данная схема является очень невыгодной для покупателя, поэтому уже практически не используется застройщиками.

Менее опасной считается схема приобретения первичной недвижимости с поэтапной оплатой, для чего заключается договор аренды выкупаемого жилья. Преимущество данной схемы в том, что покупатель имеет возможность взять квартиру в рассрочку и не переплачивать по процентам банку. Но данная схема может применяться только в том случае, если дом уже построен, так как объектом аренды не может выступать объект незавершенного строительства. При покупке квартиры по договору аренды важно обратить внимание на пункты о расторжении договора. При наступлении обстоятельств расторжения покупатель рискует потерять ранее внесенную сумму, так как она является арендной платой и возврату не подлежит. Кроме того, в данной схеме момент перехода права собственности оттягивается до момента полной выплаты платежей за квартиру. В целом схема является относительно прозрачной, если договор составлен с учетом интересов арендатора/покупателя.

К еще более надежным схемам приобретения первичного жилья относится покупка целевых строительных облигаций. Обычно застройщик предлагает купить облигации, номинальная стоимость которых равняется стоимости приобретаемого жилья (она не изменяется в процессе строительства). Параллельно заключается договор резервирования квартиры, в котором оговариваются характеристики покупаемого жтлья (этаж, метраж и др.). Положительным моментом данной схемы является то, что выпуск облигаций регистрируется Госкомиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. При эмиссии облигаций застройщику присваивается рейтинг (uaA, uaB, uaBB, uaBBB, означает, что риски минимальные; рейтинг uaCCC, uaCC или uaC — спекулятивный и означает высокий уровень риска), по которому и можно судить о его надежности. К недостаткам данной схемы относится то, что при покупке облигаций никаким образом не оговаривается ответственность застройщика за невыполнение им обязательств (например, несвоевременная сдача объекта в эксплуатацию). Кроме того, облигации дают владельцу право на абстрактные квадратные метры, а не определенную квартиру.

Наименее рисковой является схема приобретения первичного жилья через фонд финансирования строительства (ФФС). Покупатель вносит денежные средства в ФФС с целью в будущем получить недвижимость, а также получает возможность контролировать процесс их освоения. В данном случае существует управляющая компания, которая привлекает к процессу строительства застройщика, а также осуществляет страхование всех рисков строительства. Одним из серьезнейших недостатков схемы является ее сложность и непонятность для покупателя. В процесс вовлечены несколько организаций, и покупателю не всегда ясно, к кому обращаться с возникшими вопросами или претензиями. Данная схема четко регламентирована законодательством, и Госфинуслуг контролирует деятельность компании-управителя ФФС.

В любом случае при покупке квартиры в недостроях не стоит экономить на совете и экспертизе грамотного юриста, который поможет сделать правильный выбор и избежать потенциальных проблем в будущем.

Ваши финансовые советники Юлия ПРУСАКОВА и Юрий СЕРЕДА
По материалам "Севастопольской газеты"

Финансовые консультации по:
- кредитованию (под залог недвижимости, на покупку недвижимости, авто кредиты)
- страхованию жизни, автострахованию (КАСКО), в том числе кредитных авто
- негосударственному пенсионному обеспечению

Середа Юрий

моб. +38 050 654 60 15
e-mail:   Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript

Юлия Прусакова

моб. +38 099 935 97 81
e-mail: julia.prusakova@gmail.com